Modelo de relação entre lojistas e shoppings precisa ser revisto, defendem advogados

A pandemia de Covid-19 impactou fortemente os negócios. Projeções do Banco Central indicam uma queda de 11% no PIB brasileiro no segundo trimestre deste ano. Os efeitos podem ser sentidos em todos os setores e um deles é o dos lojistas de shopping centers. Mesmo com a reabertura desses espaços nas principais cidades do país, os responsáveis pelas lojas têm relatado queda de 80% nas vendas, segundo informações da Agência Estado.

Os desdobramentos provocados pela pandemia parecem ter acertado em cheio o caixa dos lojistas, que já há algum tempo vêm lutando para equilibrar receitas e custos. Estudo realizado pela Fecomércio-BA e a CDL Salvador, em parceria com a Consulting e o escritório André Torres Advogados, em 2017, por exemplo, apontam que o custo de ocupação média dos lojistas em shoppings chega a representar 19,63% do faturamento. Esse custo compreende um valor bem acima do recomendado pelo International Council Of Shopping Centers (ICSC), associação que representa globalmente o varejo de shoppings e estabelece que o custo de ocupação dos lojistas não deve ultrapassar 10% do seu faturamento. Na prática, no entanto, conforme apontado pelo estudo, o lojista paga praticamente o dobro do que deveria ser.

Na opinião do advogado André Torres, sócio fundador do escritório de mesmo nome e que participou da elaboração do levantamento, qualquer custo acima do recomendado pelo ICSC é desastroso para o lojista, resultando em prejuízos. “É necessário reconstruir essa relação existente entre lojistas e shopping centers, fundamentando-se em novas bases, para estabelecer o equilíbrio econômico e uma maior correlação de forças”, defende o especialista.

A reconstrução dessa relação, de acordo com André Torres, se justifica sobretudo não somente pelos efeitos da pandemia, mas também porque os comportamentos de consumo na sociedade mudaram. Se nos últimos anos, as compras online já eram uma realidade, com o distanciamento social imposto pela Covid-19, isso cresceu: 61% dos brasileiros aumentaram o volume de compras pela internet nesse período, de acordo com a Sociedade Brasileira de Varejo e Consumo (SBVC).

Mas não para por aí. Levantamento da Salesforce mostra ainda que 90% dos brasileiros estão mais propensos a continuarem comprando online mesmo após a pandemia. Nesse cenário, quem vai aos shoppings não está mais tanto em busca de produtos, mas de experiência de consumo e relacionamento. A advogada do escritório André Torres Advogados Larissa Mota, no entanto, alerta que para investir em experiências do cliente, as lojas precisam diminuir seus custos e isso passa necessariamente pela revisão dos custos de ocupação.

Ela conta que hoje, existem duas formas de o lojista pagar pelo uso do espaço dentro do shopping: aluguel calculado sobre a porcentagem da renda bruta do negócio ou um valor de aluguel mínimo, que representa a garantia de uma remuneração para o empreendimento, independentemente dos resultados alcançados pelos lojistas. Esse aluguel mínimo, que costuma ser a forma mais utilizada, acaba impedindo os lojistas de investirem na própria loja, na visão da advogada.

Ações na Justiça – Larissa também afirma que os lojistas que se sentirem prejudicados com os aluguéis ou condições de contrato dispostas pelos shoppings contam com três maneiras para fazer valer seus direitos. Uma delas é a ação revisional de aluguel, aplicada nos casos em que um determinado valor acordado em contrato não acompanha a realidade mercadológica. Por exemplo, quando há ao longo do tempo desvalorização do espaço ou da região em que se encontra, mas o valor do aluguel permanece inalterado. Outra possibilidade é a ação renovatória, que tem como objetivo a renovação obrigatória do contrato de locação entre o lojista e o empreendimento. Isso ocorre independentemente da vontade do shopping e é feito para preservar o fundo de comércio do lojista, como nos casos, por exemplo, em que já está estabelecido há muito tempo no mesmo local e com uma clientela fixa, decorrente disso.

Essa ação de renovação pode ser ainda uma oportunidade para adequação do valor do aluguel e revisão de cláusulas abusivas no contrato de locação. A advogada do escritório André Torres Advogados informa também que há a possibilidade de uma ação com discussão de conteúdo mais amplo, visando o equilíbrio relação contratual com base nos princípios fundamentais do Direito. Tal recurso pode ser utilizado sempre que o negócio do lojista for prejudicado por conta de uma gestão inadequada aos objetivos contratuais do shopping e consequente descumprimento de suas obrigações. Um exemplo é se o empreendimento não consegue manter um mix atrativo para o público. O lojista pode alegar prejuízo em decorrência disso porque a manutenção de um bom fluxo de pessoas no empreendimento é essencial para as suas atividades. Outra situação bastante comum é o excesso de despesas na conta do condomínio sem as devidas justificativas e prestações de conta.