Nomadismo impacta na gestão de condomínios

O perfil de novos compradores de imóveis vem mudando. Os nômades digitais, por exemplo, trata-se de um grupo pertence a uma geração que busca imóveis menores, desde que o condomínio tenha todo tipo de comodidade. Além disso, preferem trabalhar em áreas comuns, viajam e mudam de bairro ou cidade com frequência. Por consequência, geralmente, seus imóveis são alugados a terceiros por períodos curtos, como um hotel, gerando renda a partir disso.

Sendo assim, geralmente, eles optam por condomínios dotados de gestão profissional e aqueles que desde o projeto arquitetônico preveem diversas áreas e equipamentos de conveniência. Estes geram contratos com empresas operadoras parceiras, a exemplo de lavagem de roupas, tosa e banho de pets, mercadinho, internet rápida e até locação de carro, por dia ou hora, disponível na garagem.

No caso das locadoras de veículos que deixam carros para qualquer condômino alugar, se houver acidente dentro do condomínio, quem é o responsável? E se um funcionário do condomínio usar o veículo de forma indevida? No caso dos lava a jato, o que ocorre se estes não seguirem as normas ambientais? Elas indicam, que todos são responsáveis civil e até criminalmente, inclusive proprietários de imóveis e administradores.

Nesse sentido, de acordo com o advogado, empresário e consultor, André Torres, é imprescindível que o condômino conte com uma assessoria jurídica e contábil, tendo em vista a quantidade de contratos formais a serem gerados com o aluguel de seus imóveis. No caso dos condomínios, esse suporte também é essencial, sobretudo, para a atualização e adequação de minutas de contratos profissionais caso a caso.

“Estas relações e possíveis conflitos de interesses devem ser acompanhadas e adaptadas diariamente a cada caso concreto de forma preventiva, sendo necessários contratos formais com visão multidisciplinar e acompanhamento periódico, cartas, notificações, e-mails, com redação técnica e especializada, ajustando as relações a cada fato que ocorra, com assessoria especializada”, destaca André Torres, ao frisar: “as receitas advindas de contratos como estes podem, em alguns casos, além de pagar as despesas do condomínio, gerar superávit. Nestes casos, as receitas e eventual superávit também devem ter tratamento contábil e tributário específicos”.

Condomínio é negócio comercial? Os condomínios são espaços particulares que possuem demandas e regras regulamentadas por lei. Tendo o domínio comum de um ou vários bem imóveis, cabe aos proprietários arcar com as despesas geradas para a manutenção deste bem, contribuindo para o rateio de custos com limpeza, segurança, entre outras. No caso dos condomínios, quando se fala em finalidade lucrativa, eles não se caracterizam como um negócio comercial.

Para obter receitas fora da contribuição dos condôminos, vários empreendimentos fazem locação de áreas a terceiros. As consequências cíveis, comerciais, imobiliárias, trabalhistas e tributárias que podem acontecer a partir dessa atividade têm normas específicas. No Brasil, as leis que regulam o assunto são, principalmente, o Código Civil e a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64, atualizada, dentre outras, pela Lei nº 10.931/2004).

André Torres explica que, por via de regra, receitas de pequeno valor eram tratadas como receitas diversas, sem maiores preocupações legais. Mas, atualmente, tendo em vista as novas demandas sociais, já existe a oferta de grande variedade de serviços e produtos em condomínios, “o que requer mais atenção em termos jurídicos e uma boa gestão, envolvendo atividades administrativas, jurídicas, contábeis e sociais”.